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Das Objekt

Ihre sechs Antworten stehen schon hier. Alles Weitere ist vorbelegt — ändern Sie nur, was Sie besser wissen.

Aus dem Inserat

Bundesland:

Wird aus der Postleitzahl oder dem Ort abgeleitet und bestimmt den Grunderwerbsteuersatz. Stimmt es nicht, ändern Sie es hier. Bei einem Ortsnamen, den es mehrfach gibt, entscheidet diese Auswahl, welcher gemeint ist.

Postleitzahl oder Ort:

Wir suchen dazu einen Vergleichswert für die Miete. Der Ortsname ist dabei der genauere Weg: Der hinterlegte Wert gilt für die Gemeinde, und eine Postleitzahl kann mehrere Gemeinden schneiden. Gibt es den Ortsnamen in mehreren Bundesländern, zählt das Bundesland darüber. Finden wir keinen Wert, sagen wir es an dieser Stelle.

Kaufpreis (€):

Wohnfläche (m²):

Baujahr:

Kaltmiete laut Inserat (€/Monat):

Leer lassen, wenn das Inserat keine Miete nennt — dann rechnen wir mit dem Vergleichswert von oben.

Damit rechnen wir:

Ist die Wohnung schon vermietet?

Steht meist im Inserat („vermietet", „bezugsfrei", „frei ab …"). Ohne laufenden Mietvertrag rechnen Banken vorsichtiger mit der Miete, und der Abzug für Leerstand in Stufe 3 deckt die Zeit bis zum ersten Mietvertrag nicht ab.

Hausgeld gesamt laut Inserat (€/Monat):

Der volle Betrag aus dem Inserat, nicht nur ein Teil davon.

Warum der volle Betrag

Das Hausgeld enthält beides: Kosten, die Sie über die Nebenkosten an den Mieter weitergeben (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister), und Kosten, die bei Ihnen bleiben (Verwaltung, Instandhaltung der Gemeinschaft, Bankgebühren). Nur der zweite Teil belastet Ihre Rechnung.

Maklerprovision (% vom Kaufpreis):

Steht im Inserat, oft als „Courtage" oder „Provision". Beim Kauf vom Bauträger oder direkt vom Eigentümer fällt oft keine an — dann 0 % eintragen.

Übliche Höhe

Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern; der Käuferanteil liegt meist zwischen 2,38 % und 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Ihre Finanzierung

Eigenkapital, das Sie einsetzen (€):

Kaufnebenkosten bezahlen aus:

Die meisten Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit — deshalb ist „Eigenkapital" der Regelfall.

Was dahintersteckt

Gemeint sind Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Banken finanzieren sie ungern mit, weil sie im Fall einer Zwangsversteigerung nichts wert sind. „110-%-Finanzierung" heißt: Der Kredit deckt Kaufpreis und Nebenkosten, also mehr als den Wert der Wohnung. Das gibt es, kostet aber spürbar Zinsaufschlag und setzt sehr gutes Einkommen voraus.

Angenommene Finanzierung — bitte prüfen

Zins und Tilgung stehen in keinem Inserat. Wir setzen marktübliche Werte an, damit Sie sofort ein Ergebnis sehen. Ändern Sie sie, sobald Sie ein Angebot haben. Sie bestimmen Ihre Rate von heute. Was nach Ablauf der Zinsbindung passiert, steht in Stufe 3 unter „Finanzierung — was nach der Zinsbindung kommt".

Sollzins pro Jahr (%):

Tilgung pro Jahr (%):

Ihr Haushalt

Damit wird aus „rechnet sich das Objekt?" die Frage „kann ich mir das leisten?"

Alles hier ist freiwillig. Ohne diese Angaben bleibt das Ergebnis oben vollständig — es sagt dann nur nichts darüber aus, ob Ihr Haushalt die Rate trägt. Die Angaben bleiben in Ihrem Browser und werden nirgendwo hingeschickt.

Haushaltsnetto pro Monat (€):

Alles, was monatlich netto hereinkommt — ohne die Miete des geprüften Objekts.

Ihre eigene Warmmiete (€/Monat):

Wenn Sie im Eigentum wohnen: Hausgeld und Rate für diese Wohnung.

Erwachsene im Haushalt:

Kinder im Haushalt:

Andere Kreditraten (€/Monat):

Leasingraten (€/Monat):

Unterhalt (€/Monat):

Private Krankenversicherung (€/Monat):

Woher kommt Ihr Einkommen?

Banken prüfen bei Selbständigen anders — meist über mehrere Jahresabschlüsse.

Ihr gesamtes freies Vermögen (€):

Alles, was Sie kurzfristig verfügbar haben. Nur nötig für die Frage, ob nach dem Kauf noch Rücklagen bleiben.

Genauere Angaben

Alle Felder sind vorbelegt. Mehrere davon ändern das Ergebnis spürbar.

Nichts hier ist Pflicht. Wer eine dieser Zahlen besser kennt als wir, bekommt ein genaueres Ergebnis.

Die Miete genauer schätzen

Ortsübliche Vergleichsmiete (€/m²) — falls Sie sie kennen:

Steht im Mietspiegel Ihrer Stadt, meist als Spanne für Baujahr und Lage; tragen Sie den Wert ein, der zu dieser Wohnung passt. Ihre Eingabe hat Vorrang vor jedem Wert, den wir selbst hinterlegt haben. Feld leer lassen, wenn Sie den Mietspiegel nicht zur Hand haben.

Zustand & Ausstattung:

Der Zuschlag wirkt nur auf den Vergleichswert je Quadratmeter, nicht auf eine Kaltmiete, die Sie in Stufe 1 selbst eingetragen haben. Mietspiegel führen solche Zu- und Abschläge für Ausstattung und Zustand; „normal" trifft die meisten Bestandswohnungen.

Womit rechnen Sie bei Leerstand und Mietausfall?

Einmalige Kosten beim Kauf

Sanierungsbudget (€):

Sanierung bezahlen aus:

Was Sie direkt nach dem Kauf investieren wollen: Bad, Fenster, Heizung, Böden, Elektrik. Der Betrag erhöht Ihre Gesamtinvestition und damit auch die Abschreibung. Laufende Instandhaltung gehört nicht hierher — die rechnen wir getrennt nach Wohnfläche und Baujahr.

Größere Sanierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf können steuerlich anders behandelt werden, als man erwartet. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie größere Beträge einplanen.

Um welche Grenze es geht

Übersteigen die Kosten für Instandsetzung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % des Gebäudeanteils (ohne Mehrwertsteuer), zählen sie steuerlich zum Kaufpreis statt zu den laufenden Kosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die Abschreibung verteilt. Diese Rechnung bildet das nicht ab.

Laufende Kosten

Instandhaltungsrücklage — steckt sie schon im Hausgeld?

Gemeint ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, aus der die Eigentümergemeinschaft später Dach, Fassade oder Heizung bezahlt. Steht sie in Ihrer Hausgeldabrechnung als eigene Zeile, ist sie in den 30 % des Hausgelds schon enthalten, die wir als nicht umlagefähig ansetzen — dann wählen Sie „ja", sonst rechnen wir sie ein zweites Mal.

Ohne Angabe bleibt es bei „nein". Das rechnet vorsichtiger, also mit höheren Kosten und einem schlechteren Ergebnis.

Verwaltungskosten — sind sie schon im Hausgeld enthalten?

Gemeint ist die Vergütung des Hausverwalters: Er führt die Eigentümerversammlung durch, rechnet ab, beauftragt Handwerker und verwaltet die Rücklage. Bei einer Eigentumswohnung zahlt die Eigentümergemeinschaft ihn aus dem Hausgeld — dann ist der Betrag hier schon enthalten und darf kein zweites Mal angesetzt werden.

Wo Sie das nachsehen

Im Wirtschaftsplan oder in der Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft, Position „Verwaltervergütung" oder „Verwalterhonorar". Beides bekommen Sie vom Verkäufer oder vom Verwalter; bei einem Kauf gehört es zu den Unterlagen, die Sie vor der Beurkundung erhalten.

„Nein" trifft vor allem zu bei einem Haus ohne Eigentümergemeinschaft — oder wenn Sie zusätzlich jemanden beauftragen, der nur Ihre Wohnung betreut (Mietersuche, Nebenkostenabrechnung für den Mieter). Diese Kosten zahlen Sie selbst, sie stehen nicht im Hausgeld.

Verwaltungskosten (€/Jahr):

Finanzierung — was nach der Zinsbindung kommt

Zins und Tilgung von heute stehen in Stufe 1. Hier geht es um die Zeit danach: wie lange der Zins fest ist, was danach gilt und ob Sie zusätzlich tilgen wollen.

Zinsbindung — wie lange der Zins fest ist (Jahre):

Solange bleibt der Zins unverändert. Danach wird der Rest der Schuld neu verhandelt, zu dem Zins, der dann gilt.

Zins nach Ablauf der Zinsbindung (Anschlusszins, %):

Angenommener Wert, keine Auskunft. Niemand kennt den Zins in zehn Jahren. Die 5 % liegen bewusst über dem heutigen Sollzins; das Stress-Szenario im Ergebnis rechnet zusätzlich mit 2 Punkten mehr.

Zusätzliche Rückzahlung neben der Rate geplant (Sondertilgung)?

Viele Verträge erlauben einmal im Jahr eine zusätzliche Zahlung, meist bis 5 % der Darlehenssumme, ohne Aufschlag. Das verkürzt die Laufzeit und senkt die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Ob und wie viel bei Ihnen geht, steht im Darlehensangebot.

Sondertilgung (€/Jahr):

Wie es weitergeht

Angenommene Steigerungen — bitte prüfen

Beide Werte tragen die Mehrjahresprognose und das Diagramm im Ergebnis.

Mietsteigerung pro Jahr (%):

Kostensteigerung pro Jahr (%):

Beide sind bewusst unterschiedlich: Die Bewirtschaftungskosten sind in der Vergangenheit schneller gestiegen als die Mieten. Wer beide gleichsetzt, rechnet sich die Prognose schön.

Steuer

Angenommene Steuerwerte — bitte prüfen

Beide Werte sind vorbelegt, weil ohne sie keine Steuerwirkung gerechnet werden kann. Beide ändern das Ergebnis spürbar.

Anteil des Gebäudes am Kaufpreis (%):

Nur das Gebäude wird abgeschrieben, der Grund und Boden nicht. In Städten liegt der Gebäudeanteil meist bei 70 bis 80 %; oft steht er im Kaufvertrag.

Selbst ausrechnen

Der Bodenrichtwert ist der amtliche Preis je Quadratmeter Grundstück in Ihrer Lage. Sie bekommen ihn kostenlos beim Gutachterausschuss des Landkreises oder über das Bodenrichtwertportal des Bundeslandes. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt den Bodenwert; der Rest des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude. In Lagen mit teurem Boden liegt der Gebäudeanteil deutlich unter 70 %.

Ihr Steuersatz auf den letzten verdienten Euro (Grenzsteuersatz, %):

Nicht Ihr durchschnittlicher Steuersatz, sondern der auf zusätzliches Einkommen. Bei mittleren Einkommen meist zwischen 30 % und 42 %. Steht in Ihrem Steuerbescheid.

„Seite drucken“ gibt diese Bildschirmseite aus. „Bank-Exposé“ erzeugt das eigenständige Dokument für die Finanzierungsanfrage — mit Deckblatt, Inhaltsverzeichnis und Seitenzählung.

Was auffällt

Diese Liste ist eine Checkliste, keine vollständige Risikoanalyse und keine Empfehlung. Sie ersetzt keine Beratung durch einen Sachverständigen oder Finanzierungsberater.

Noch kein Urteil

Bezogen auf das Objekt — ohne Ihre persönliche Situation

Bitte Kaufpreis, Wohnfläche und Miete eingeben.

Cashflow nach Steuern

– €

pro Monat

Kaltmiete

– €

pro Monat

Kreditrate

– €

Zins und Tilgung

Im Stress-Szenario

– €

Zins zwei Prozentpunkte höher, zwei Monate Leerstand

Trägt Ihr Haushalt das?

Bezogen auf Ihre Einnahmen und Ausgaben

Noch nicht berechenbar. Ergänzen Sie unter „Ihr Haushalt“ Ihr Nettoeinkommen und Ihre Wohnkosten — dann sagen wir Ihnen, ob die Rate für Sie tragbar ist.

Bei selbständigem Einkommen rechnen Banken anders. Sie legen in der Regel den Durchschnitt mehrerer Jahresabschlüsse zugrunde und ziehen Sicherheitsabschläge ab. Das Ergebnis hier ist deshalb als Obergrenze zu lesen — Ihre Bank wird eher vorsichtiger rechnen als wir.

Diese Rechnung folgt der Systematik, mit der Banken die Tragfähigkeit einer Rate prüfen. Jede Bank rechnet im Detail anders — das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Finanzierungszusage und keine Beratung.

Eigenkapitalrendite

- %

Wie stark sich Ihr eingesetztes Eigenkapital pro Jahr verzinst — gerechnet aus dem Cashflow, ohne Tilgung und Wertsteigerung. Ein negativer Wert heißt: Sie zahlen monatlich zu.

- % mit Tilgung gerechnet

Bruttorendite

- %

Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Zur Einordnung: In Großstädten liegt sie oft unter 4 %, in ländlichen Lagen über 6 %. Sie sagt nichts über Ihre Kosten aus.

Kaufpreisfaktor

Wie viele Jahresmieten der Kauf kostet — der Kehrwert der Bruttorendite und die Zahl, mit der Inserate und Banken zuerst vergleichen. Er rechnet mit derselben Miete wie die Bruttorendite.

Nettomietrendite

- %

Wie die Bruttorendite, aber nach Abzug der laufenden Kosten und bezogen auf die Gesamtinvestition inklusive Nebenkosten. Sie liegt deshalb immer unter der Bruttorendite.

Darlehenssumme

- €

Der Betrag, den Sie tatsächlich von der Bank aufnehmen — Kaufpreis abzüglich Eigenkapital, gegebenenfalls zuzüglich mitfinanzierter Nebenkosten.

Entschuldung und Vermögensaufbau (10 Jahre)

Prognose basierend auf Zins & Tilgung. Alle Werte auch als Zahlen unter „Jahr für Jahr“.

Restschuld
Eigenkapital-Vermögen

Kosten und Steuern im Einzelnen

Kaufpreis:- €

Notar und Grundbuch:- €

Grunderwerbsteuer:- €

Maklerprovision:- €

Gesamte Kaufnebenkosten:- €

Sanierungsbudget:- €

Gesamtinvestition (inkl. NK):- €

Eingebrachtes Eigenkapital:- €

Benötigte Darlehenssumme:- €

Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis (Beleihungsauslauf):- %

Grundlage der Abschreibung (AfA):- €

Jährliche Abschreibung (€/Jahr):- €

Steuerwirkung p.a. (Jahr 1):- €

Laufende Kosten & was bei Leerstand passiert

Mieteinnahmen (mtl. Kaltmiete):- €

Hausgeld, das Sie nicht auf den Mieter umlegen können:- €

Instandhaltungsrücklage:- €

Verwaltungskosten:- €

Abzug für Mietausfall:- €

Cashflow, wenn die Wohnung länger leer steht (vor Steuern)

Wie gerechnet:- €

5 % zusätzlicher Leerstand (~18 Tage/Jahr):- €

10 % zusätzlicher Leerstand (~36 Tage/Jahr):- €

Rückzahlungsplan & Rate nach der Zinsbindung

Restschuld am Ende der Zinsbindung:- €

Rate nach Ablauf der Zinsbindung:- €

Rückzahlungsplan Jahr für Jahr
Jahr	Restschuld Beginn	Zinsen	Tilgung	Sondertilgung	Restschuld Ende

10-Jahres-Prognose & Verkauf

Geschätzter Wert nach 10 Jahren (Annahme: +1,5 % pro Jahr):- €

Verkaufsgewinn nach Ablösung des Darlehens:- €

Summierter Cashflow nach Steuern:- €

Getilgt in diesem Zeitraum:- €

Beide Zahlen stammen aus der Jahrestabelle weiter oben. Sie rechnen mit den dort angesetzten Steigerungen und ab dem Ende der Zinsbindung mit dem Anschlusszins.

Alle geprüften Punkte & Rücklage

RÜCKLAGE (EINMALIG, ZUSÄTZLICH ZU DEN LAUFENDEN KOSTEN)

Instandhaltungsreserve:- €

Mietausfallreserve:- €

Summe:- €

Die Instandhaltungsrücklage steht zweimal da: oben als monatliche Kostenposition, hier als einmaliges Sparziel. Das ist keine doppelte Belastung — es ist dieselbe Zahl, einmal monatlich abgezogen und einmal als Polster, das Sie ansparen.

Drei Szenarien: Basis, Stress, optimistisch

Drei Szenarien im Vergleich
Szenario	Miete (angerechnet)	Cashflow n. St.	Zins danach	Restschuld	Restlaufzeit	Rate danach	gegen heute

„Miete (angerechnet)" ist die Miete nach Abzug für Mietausfall und Leerstand — daran ist der Unterschied zwischen den Szenarien ablesbar. Die vereinbarte Miete selbst ändert sich durch Leerstand nicht. Basis und optimistisch unterscheiden sich nur in der Miete, nicht in der Finanzierung — deshalb sind die rechten Spalten dort gleich. Das ist kein Fehler: Eine höhere Miete ändert nichts an Zins, Restschuld und Rate. Alle drei rechnen dieselbe Anschlussfinanzierung, nur mit anderem Zins und anderer Miete. „Gegen heute“ ist der Betrag, um den sich Ihre Rate nach Ablauf der Zinsbindung ändert. Dass die Rate auch im Basis-Szenario steigt, ist kein Fehler: Die verbleibende Schuld muss in kürzerer Zeit getilgt werden.

Jahr für Jahr — Prognose mit Steigerungen

Diese Tabelle beruht auf zwei Annahmen ohne Bezug zu diesem Objekt: Miet- und Kostensteigerung. Sie stehen in Stufe 3 unter „Wie es weitergeht" und lassen sich dort ändern. Sie sind bewusst unterschiedlich: Die Bewirtschaftungskosten sind in der Vergangenheit schneller gestiegen als die Mieten. Wer beide gleichsetzt, rechnet sich die Prognose schön.

Prognose Jahr für Jahr
Jahr	Miete	Laufende Kosten	Zinsen	Tilgung	Sondertilgung	Restschuld	Steuerwirkung	Cashflow n. St.

Ihre Haushaltsrechnung im Detail

Angerechnete Miete des Objekts:- €

Davon angerechneter Anteil:- %

Ihre festen Ausgaben:- €

Rate für dieses Objekt (Kapitaldienst):- €

Mehrbelastung im Stress-Szenario:- €

ANGESETZTE LEBENSHALTUNG

Günstig rechnende Bank:- €

Streng rechnende Bank:- €

WAS IHNEN MONATLICH BLEIBT — ZWEI RECHENWEGE, ZWEI BANKEN

Was Ihnen monatlich bleibt — zwei Rechenwege, zwei Banken
Rechenweg	Günstige Bank	Strenge Bank
Bankmethode	- €	- €
Spitzabrechnung	- €	- €

Die Bankmethode rechnet mit einem pauschalen Anteil der Miete, die Spitzabrechnung mit den tatsächlichen Kosten des Objekts. Welcher Weg ungünstiger ausfällt, steht nicht von vornherein fest — für das Urteil zählt jeweils der schlechtere Wert.

ANTEIL DER RATE AM EINKOMMEN

Ohne die Miete dieses Objekts:- %

Mit der Miete dieses Objekts:- %

Beide Lesarten sind üblich. Die erste ist die strengere: Sie rechnet die Miete des Objekts, das gerade geprüft wird, nicht als Einkommen mit — sonst würde genau dieses Objekt die Kennzahl verbessern, die es beurteilen soll.

Indikativer Orientierungswert:- €

Die untere Zahl ist die belastbare. Bis dorthin trägt Ihr Haushalt das Objekt auch bei einer streng rechnenden Bank. Die obere Zahl ist die freundlichste Rechnung, die im Markt vorkommt — sie ist keine Zusage, und keine der beiden Zahlen ersetzt eine Anfrage bei der Bank.

Wie diese Zahlen entstehen

Beide Zahlen beantworten dieselbe Frage — welches Objekt Ihr Haushalt noch tragen könnte. Sie unterscheiden sich nur darin, wie viel Geld eine Bank Ihnen zum Leben zugesteht: die günstige Rechnung 800 € für die erste Person und je 250 € für weitere Personen, die strenge 1.300 € und je 400 €. Beides sind Werte aus echten Bankrichtlinien. Welche Bank wie rechnet, erfahren Sie erst, wenn Sie dort anfragen — deshalb steht hier eine Spanne und keine einzelne Zahl.

Von Ihrem Einkommen werden diese Lebenshaltung und Ihre festen Ausgaben abgezogen; die Miete des Objekts wird zu einem Teil als Einkommen angerechnet. Was übrig bleibt, ist die Rate, die Sie monatlich stemmen könnten — abzüglich 200 € Sicherheitsabstand, damit nicht die erste Reparatur die Rechnung kippt. Zu dieser Rate wird dann der Kaufpreis gesucht, der dazu passt.

Zwei Annahmen sollten Sie kennen, weil sie den oberen Wert freundlich aussehen lassen: Gerechnet wird mit derselben Mietrendite wie bei Ihrem Objekt — ein doppelt so teures Objekt bringt hier also doppelt so viel Miete und bezahlt sich damit auf dem Papier zum Teil selbst. In der Realität steigen Kaufpreise oft schneller als Mieten. Und Ihr Eigenkapital wächst nicht mit: Bei einem teureren Objekt sinkt Ihr Eigenkapitalanteil, was die Finanzierung zusätzlich erschwert.

Zins, Tilgung, Wohnfläche und Hausgeld bleiben so, wie Sie sie eingetragen haben. Gerechnet wird also dasselbe Objekt zu einem anderen Preis, nicht eine andere Wohnung.

Angenommene Werte

Diese Werte stehen in keinem Inserat. Sie sind entweder vorbelegt oder von Hand eingetragen und gehen in jede Zahl dieses Blattes ein. Wer die Rechnung prüft, muss sie kennen.

Lohnt sich diese Wohnung?

Wo liegt die Wohnung?

Was soll sie kosten?

Wie groß ist sie?

Was bringt sie an Miete?

Was kostet das Hausgeld?

Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit?